Составление договора найма жилого помещения

Договор найма жилого помещения необходим для того, чтобы обезопасить владельца квартиры и самого арендатора от неприятных ситуаций, среди которых мошенничество, порча имущества и многое другое. Перед заключением данного договора необходимо разобраться с основной информацией и нюансами, которые могут возникнуть.

Общие сведения

Договор необходим для урегулирования взаимоотношений между арендатором и владельцем жилья. В нем прописываются детали и условия, которые обязаны соблюдать обе стороны. В случае нарушения прописанных условий, данный договор будет законным подтверждением правоты одной из сторон. Регулируется данный тип взаимоотношений 59 главой Гражданского Кодекса Украины.

Одна из особенностей в том, что при подписании нет необходимости заверять документ нотариально, что позволяет сэкономить время и деньги. Помощь нотариуса понадобится лишь в случае найма жилой площади на срок более 4 лет.

Стоит заметить, что большинство людей путают понятия “найм” и “аренда”.

1. Договор найма – это так называемая аренда жилого помещения физическим лицом у физического лица.
2. Договор аренды – это такая же аренда жилища, только одним из участников сделки является юридическое лицо.

Что нужно знать перед заключением договора

Перед тем, как заключить договор, необходимо изучить “подводные камни” и детали.

Роль риэлторов в сделке

В 80% случаях именно риэлторы занимаются поиском квартирантов, в связи с чем необходимо знать его роль в предстоящей сделке. Согласно законодательству, взаимодействие происходит между владельцем квартиры (арендодатель) и квартирантом (арендатор).

Риэлтор никак не относится к данной сделке, а также не несет ответственности в случае если одна из сторон проводит мошеннические действия. Многие люди считают наличие риэлтора своеобразной гарантией добросовестности. На самом же деле, данное лицо не заинтересовано в безопасности сделки. Иногда этим пользуются недобросовестные лица, задействую риэлторов в мошеннических схемах.

В данном видео можно подробнее ознакомиться с методами мошенничества, чтобы обезопасить себя.

Документы на жилье

В первую очередь необходимо убедиться, что будущий арендодатель является владельцем квартиры. Для этого необходимо детально изучить документы, подтверждающие право на недвижимость.

В большинстве случаев владелец должен подготовится заранее и будет иметь при себе документы удостоверяющие личность и право на жилье.

Обратите внимание! Заключать договор имеет право только владелец или лицо, имеющее доверенность, заверенную нотариусом. В противном случае сделка является недействительной.

Если в качестве владельца указаны несколько человек, то необходимо согласие каждого из них. Также это касается брака: если владелец состоит в браке – необходимо согласие мужа/жены. Данное согласие должно быть заверено нотариально. В противном случае арендатора могут выселить в любой момент.

Детали договора

Чтобы избежать конфликтных ситуаций, важно обсудить все интересующие вопросы и детали перед заключением сделки. Пользователи социальных сетей прошли опрос, который позволил составить перечень вопросов, обсуждение которых должно быть в первую очередь.

• срок на который сдается жилище;
• сколько человек будет проживать;
• детали относительно домашних животных;
• за чей счет будет происходить ремонт в случае выхода из строя чего-либо;
• что входит в оплату коммунальных услуг и кто оплачивает;
• срок фиксированной арендной платы;
• нужен ли залог и каковы условия его возврата;
• условия рассторжения договора.

Стоимость заключения

Если срок аренды менее 3 лет, то заключение договора происходит без нотариуса – распечатывается документ из интернета и подписывается лицами-участниками. В таком случае не нужно ничего платить за документальное оформление.

Если срок аренды более 4 лет, то оформление происходит через нотариуса. В данном случае прийдется оплатить:

• госпошлину и пенсионный сбор – 1%;
• услуги нотариуса – 400-500 грн (цена может отличаться, так как нотариус самостоятельно указывает цену);
• военный сбор – 1,5%.

Например, при оформлении договора на 10 месяцев с ежемесячной оплатой в 5000 грн, прийдется заплатить налогов на сумму 1750 грн (включая услуги нотариуса).

Прописка при заверении договора

Если сделка оформлена и заверена нотариусом, то квартирант имеет право прописаться в данном жилом помещении. Также на регистрацию имеют право несовершеннолетние дети арендатора. В некоторых случаях это может стать проблемой для владельца жилища, так как выписать квартирантов после окончания договора бывает не так просто.

Обязательства сторон

Подписывая договор, лицо обязуется выполнять прописанные требования. Важно заранее обговорить детали, чтобы в дальнейшем не возникло конфликтных ситуаций. Если какой-либо из пунктов не соблюдается, то лицо вправе потребовать выполнения договора, а противном случае обратиться в суд.

Если владелец имущества подписал договор, то самостоятельно расторгнуть он его не может – либо по договоренности с арендатором, либо через суд. Это значит, что владелец жилого помещения не сможет выселить квартиранта до окончания договора в случае соблюдения вторым обязательств.

Стоит обратить внимание на то, что договор бывает краткосрочным и долгосрочным. Первый вариант заключается на 1-11 месяцев, а второй – более 12 месяцев. Важный момент заключается в условиях выселения за неуплату. Краткосрочный договор позволяется расторгнуть после двух неуплат, а долгосрочный – после шести.

При этом арендатор может расторгнуть контракт в одностороннем порядке, но необходимо предупредить арендодателя за три месяца. В противном случае владелец имущества может через суд взыскать сумму в размере ежемесячной оплаты за три месяца. Основанием для удовлетворения иска являются доказательства того, что за прошедшие три месяца не удалось сдать в аренду жилье.

Договор и его заключение

Чтобы сделка считалась действительной и имела юридическую силу, в документе должно быть прописано:

• паспортные данные обеих сторон;
• полное описание квартиры (адрес, количество комнат и площадь);
• предмет договора (условия и обязательства);
• условия расторжения;
• размер платежей;
• срок действия договора.

Обратите внимание! Согласно 821 статье ГК Украины, в случае неуказания срока действия срок аренды составит 5 лет.

Важно прописывать все до мельчайших деталей, так как в противном случае могут возникнуть проблемы. Готовые бланки (примеры) можно скачать по ссылками:

1. Найма жилого помещения (вариант 1, вариант 2, вариант 3).
2. Найма квартиры (вариант 1, вариант 2).
3. Найма комнаты (вариант 1).

Уплата налогов

При заключении сделки у нотариуса, сведения о ней автоматически попадают в налоговую. Если же сделка заключена без обращения к должностному лицу, то владелец недвижимости должен самостоятельно оповестить соответствующие органы и заплатить налог, который состоит из:

• НДФЛ (налог на доходы) – 18%
• военный сбор – 1,5%

Например, за договор на 10 месяцев с ежемесячным платежом 5000 грн необходимо заплатить 9750 грн налога.

Если арендодатель не проинформировал налоговую, то есть вероятность получения штрафа. Это произойдет если арендатор либо риэлтор самостоятельно доложит о заключенной с вами сделке. Штраф зависит от суммы неуплаченных налогов:

• неоплаченные налоги + штрафные санкции;
• штраф до 34000 грн в случае большой суммы скрытых налогов.